Metodika

Duomenų šaltinis

Skaičiavimo pagrindas — realūs įvykę pardavimo sandoriai (palyginamieji sandoriai), kilę iš Registrų centro nekilnojamojo turto duomenų. Iš kiekvieno sandorio naudojame tik kainai svarbius požymius: pardavimo kainą, pardavimo datą, plotą (m²), kambarių skaičių, aukštą ir būklę (apdailą).

Šiuo metu aprėpiame Vilnių ir plečiamės palaipsniui. Kiekvienas įvertis remiasi naujausiais turimais sandoriais — duomenų šviežumo data atitinka vėliausią mūsų duomenų rinkinyje esantį pardavimą.

Kaip apskaičiuojamas rėžis — žingsnis po žingsnio

1. Kaina už kvadratinį metrą

Kiekvieną palyginamąjį pardavimą paverčiame kaina už m² (pardavimo kaina ÷ plotas). Taip skirtingo dydžio butai tampa palyginami, o galutinį rėžį vėliau pritaikome konkretaus buto plotui.

2. Būklės (apdailos) pataisa

Butai parduodami skirtingos būklės, todėl kiekvieno sandorio kainą už m² pakoreguojame taip, lyg jo apdaila atitiktų vertinamo buto apdailą. Naudojame fiksuotus daugiklius:

• Reikia remonto — ×0,85
• Dalinė apdaila — ×0,95
• Pilna apdaila (įrengtas) — ×1,0 (atskaitos taškas)
• Nauja / naujai įrengtas — ×1,1

Pavyzdžiui, jei vertiname pilnai įrengtą butą, o palyginamasis sandoris buvo „reikia remonto“ būklės, jo kainą už m² atitinkamai paaukštiname, kad palyginimas būtų sąžiningas.

3. Rėžis iš procentilių

Iš visų pakoreguotų kainų už m² imame medianą (50-asis procentilis) kaip tipinę vertę, o rėžį sudarome iš 25-ojo ir 75-ojo procentilio — tai vidurinė, tvirčiausia sandorių dalis, atmetanti kraštutinumus. Kai duomenų mažai (žemas pasitikėjimas), rėžio nesiauriname dirbtinai, o rodome visą intervalą nuo mažiausios iki didžiausios vertės — taip neslepiame neapibrėžtumo.

4. Galutinis rėžis eurais

Procentilių kainas už m² padauginame iš vertinamo buto ploto ir gauname kainos rėžį eurais — ne vieną skaičių, o juostą, nes rinkos kaina visada turi paklaidą.

5. Palyginimas su prašoma kaina

Jei nurodai skelbimo (prašomą) kainą, parodome, ar ji yra žemiau, rėžio ribose ar aukščiau mūsų apskaičiuoto rėžio. Tai neutralus orientyras, o ne raginimas siūlyti konkrečią sumą.

Pasitikėjimo lygis

Kiekvienam įverčiui priskiriame pasitikėjimo lygį pagal palyginamų pardavimų kiekį:

• Aukštas — 8 ir daugiau pardavimų
• Vidutinis — 4–7 pardavimai
• Žemas — mažiau nei 4 pardavimai

Kuo daugiau ir kuo naujesni sandoriai, tuo siauresnis ir patikimesnis rėžis. Esant žemam pasitikėjimui rėžį rodome platesnį (visą intervalą) — sąmoningai, kad tariama tikslumo iliuzija neklaidintų.

Šviežumas ir laikotarpis

Prie kiekvieno įverčio nurodome, per kiek mėnesių įvyko panaudoti pardavimai. Naujesni sandoriai geriau atspindi dabartinę rinką, todėl laikotarpis yra dalis įrodymo — ne tik skaičius.

Ką rodome ir ko nerodome

Rodome tik apibendrintus įrodymus: pardavimų kiekį, kainos už m² juostą, laikotarpį ir metodo pastabą. Niekada nerodome atskirų sandorių — nei adresų, nei konkrečių pardavimo kainų ar datų. Taip giname ir žmonių privatumą, ir laikomės teisinių apribojimų: Registrų centro pirminių įrašų platinti negalima, tačiau jais remiantis galima apskaičiuoti ir pateikti apibendrintą įvertį.

Mūsų pozicija — neutrali

Pirkėjas nori žemesnės kainos, pardavėjas — aukštesnės. Įvertis nestoja nė į vieną pusę: rodome rinkos kainą, paremtą įrodymais, kad ja galėtų pasitikėti abi pusės. Niekada nepateikiame skaičiaus, „pagražinto“ kurios nors pusės naudai.

Ko Įvertis kol kas nedaro

Skaidrumo dėlei svarbu pasakyti ir tai, ko metodas dar nedaro. Šiuo metu rėžį labiausiai lemia rajonas, kaina už m² ir būklė. Subtilesnių pataisų pagal aukštą, kambarių skaičių ar statybos metus kol kas netaikome — šiuos požymius kaupiame ir ketiname įtraukti tobulindami modelį. Įvertis taip pat nemato konkretaus buto vidaus defektų, vaizdo ar kitų niuansų, kurių nėra duomenyse.

Ką Įvertis nėra

Įvertis yra orientacinė priemonė, o ne oficialus turto vertinimas. Jis nepakeičia sertifikuoto vertintojo išvados ar banko vertinimo ir nėra finansinė ar investicinė konsultacija. Daugiau — naudojimosi sąlygose.

Išbandyk

Nori pamatyti metodą veikiantį? Įklijuok Aruodas skelbimo nuorodą pradžios puslapyje ir gauk kainos rėžį su įrodymais. Daugiau apie projektą — apie Įvertį.