Metodika

Būsena

Paslauga kuriama: parengta techninė architektūra ir modeliavimo metodika. Ji bus paleista sudarius duomenų teikimo sutartį su VĮ Registrų centru. Iki tol kainos įverčių ir rinkos statistikos nerodome.

Duomenų šaltinis

Įvertis bus grindžiamas Nekilnojamojo turto registre įregistruotų pirkimo–pardavimo sandorių duomenimis, gaunamais iš VĮ Registrų centro pagal duomenų teikimo sutartį. Skelbimų prašomų kainų nenaudojame.

Tai bus Registrų centro standartinis produktas Nr. 197. Įrašai pseudonimizuoti objekto lygmeniu: be unikalaus numerio ir be buto numerio. Jie bus saugomi tik atskiroje ES regiono duomenų bazėje, atskirai nuo svetainės.

Registro duomenys naudojami tik modeliui mokyti ir apibendrintai statistikai sudaryti. Skaičiuojant tavo įvertį naudojami tik tavo nurodyti buto duomenys ir iš anksto apskaičiuoti vietos kainų lygiai.

Ką įvedi

Adresą arba pastatą, pasirinktą žemėlapyje, ir buto duomenis: plotą, aukštą, kambarių skaičių, statybos metus ir kt. Prašomą kainą nurodyti neprivaloma. Skelbimų nuorodų neapdorojame ir skelbimų portalų duomenų nerenkame.

Penkios taisyklės

1. Intervalas, o ne vienas skaičius

Du identiško ploto butai tame pačiame name parduodami skirtingomis kainomis. Vienas skaičius tą pasklidimą nuslepia, intervalas jį parodo. Todėl rezultatas yra €/m² ir bendros kainos įvertis kartu su tikėtinos kainos intervalu.

2. Modelis, apmokytas įregistruotais sandoriais

Įvertį apskaičiuoja statistinis modelis pagal paties buto požymius: plotą, aukštą, statybos metus, konstrukciją ir vietą. Naudojame gradientinio stiprinimo kvantilinį modelį, kuris iš karto apskaičiuoja ir tikėtiną kainą, ir apatinę bei viršutinę intervalo ribas. Jis mokosi iš Nekilnojamojo turto registre įregistruotų sandorių, o ne iš skelbimų prašomų kainų. Kainų pokytį laike atspindi mėnesinis kainų indeksas, apskaičiuotas iš tų pačių sandorių, o senesni sandoriai mokyme turi mažesnį svorį.

3. Kalibruotas intervalas

Intervalą kalibruojame konforminės kvantilinės regresijos (CQR) metodu: tikriname jį su vėlesniais realiais pardavimais, kurių modelis nematė, kad tikroji kaina į intervalą patektų nurodyta tikimybe – 80 %. Kur sandorių daug, intervalas siauresnis, kur mažai – platesnis. Intervalo dirbtinai nesiauriname.

4. Tik apibendrinti duomenys

Naudotojas mato modelio įvertį ir intervalą, rinkos indeksą ir apibendrintą statistiką. Statistikai taikome taisykles:

• sandorių skaičių rodome tik ląstelėms, kuriose yra ne mažiau kaip 5 sandoriai;
• kainų medianą ir vidurinę pusę (p25–p75) rodome tik tada, kai sandorių ne mažiau kaip 10; sklaidos niekada nerodome kaip mažiausios–didžiausios kainos;
• €/m² suapvaliname iki 10 €, laiką pateikiame ketvirčio tikslumu;
• jei ląstelėje mažiau nei 5 sandoriai, jos statistikos nerodome visai.

Niekada nerodome pavienių sandorių, adresų, sandorių sąrašų ar registro identifikatorių.

5. Tikslumą skelbiame viešai

Paleidę paslaugą viešai skelbsime modelio vidutinę absoliučią procentinę paklaidą (MAPE) ir intervalo aprėptį — kaip dažnai tikroji kaina pateko į intervalą — ir atnaujinsime juos kaskart permokius modelį.

Palyginimas su prašoma kaina

Jei nurodai skelbimo prašomą kainą, parodome, ar ji yra žemiau, intervalo ribose ar virš tikėtinos kainos intervalo. Tai prašomos kainos palyginimas su intervalu, o ne raginimas siūlyti konkrečią sumą.

Mūsų pozicija — neutrali

Pirkėjas nori žemesnės kainos, pardavėjas — aukštesnės. Įvertis nestoja nė į vieną pusę: rodo rinkos kainos įvertį, paremtą įregistruotais sandoriais, kad juo galėtų pasitikėti abi pusės.

Ko modelis nemato

Modelis nemato konkretaus buto vidaus būklės, defektų, vaizdo pro langą ar kitų niuansų, kurių nėra duomenyse. Todėl rezultatas visada yra intervalas, o ne tariamai tikslus skaičius.

Ką Įvertis nėra

Įvertis nėra turto vertinimas. Tai automatinis rinkos kainos įvertis ir rinkos analizė; jis nepakeičia sertifikuoto turto vertintojo ir nėra finansinė ar investicinė konsultacija. Daugiau — naudojimosi sąlygose.

Sužinok pirmas

Nori, kad pranešime, kai paslauga bus paleista? Palik el. paštą kainos patikros puslapyje. Daugiau apie projektą — apie Įvertį.